7ème et dernier extrait

Baisse des prix à Bucarest

L'immobilier en Roumanie a connu un très fort dynamisme depuis les années 2000. Ce dynamisme a particulièrement profité aux grandes villes du pays et en particulier à Bucarest où l'on a observé un doublement des prix moyens sur la période 2005-2008 voire un quadruplement entre 2003 et 2008. Nonobstant un rapport prix - qualité négatif observé dès 2004, les prix ont cru de 10 % à 20 % en 2006 (1 700 €/m2!) et de 20 % en 2007 (1).

La crise financière de l'automne 2008 mit fin de manière assez brusque à cette inflation, fléchissement qui du reste commença dès le printemps 2008. Le marché baissa alors de 15 à 20 % (2) entraînant dans sa chute le nombre de transactions (- 15 %), performance renouvelé en 2009 de – 10 % à – 40 % ! (la diminution des coûts dans l’industrie du bâtiment expliqua aussi cette baisse vertigineuse (3).

Courant 2010, le prix moyen des transactions immobilières à Bucarest redevint comparable à celui observé en 2006, avant l'adhésion de la Roumanie à l'Union Européenne avec une baisse de 9,5 % soit 1 461 €/m2 pour le neuf et 1 268 €/m2 pour l’ancien (baisse de 12,7 %) (4) contre 1 194 €/m2 pour la moyenne nationale (5).

Ce renversement de tendance rapide trouva son explication dans l’augmentation des taux d’intérêt (principalement à taux variable), un accès au crédit plus difficile avec des demandes de compléments de garantie (la mise en place d'un « cash collateral » par exemple) obligeant certains ménages à se démettre rapidement et dans de mauvaises conditions d'une partie de leur patrimoine foncier pour satisfaire aux exigences bancaires.

Au-delà de la baisse des prix, c'est le ralentissement du nombre de transactions immobilières qui caractérise le marché immobilier en Roumanie depuis 2010. Le gouvernement a cependant pris un certain nombre de mesures pour redynamiser ce secteur, notamment une série de dispositifs visant à faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages.

La plupart des analystes (au rang desquels les équipes de LPG Expertiza Contabila et LPG Roumanie) estiment cependant que cette crise devraient être de courte durée, grâce à l'envergure des actions entreprises par les gouvernements nationaux et à la coordination européennes et mondiales de ces actions. Toujours d’après ces analystes, le retour de la croissance du marché immobilier en Roumanie était pour le début de l'année 2011 (1), ce qui s’est avéré faux, un T3 se négociant aujourd’hui en centre ville de Bucarest autour de 1,321,€/m2 (fourchette haute) soit une baisse de 10,% (2)!

Une inflation soutenue

Le taux d’inflation étant de près de 8 % en mars 2011 alimenté par la croissance des prix du pétrole et des aliments, particulièrement les fruits et légumes, rares au regard des maigres récoltes de l’année 2010, le pouvoir d’achat des ménages dépendra de possibles arbitrages en défaveur de l’immobilier.

Cette flambée des prix arrive à un bien mauvais moment pour les Roumains qui passèrent à travers deux ans de récession souligne le Financial Times. Les dirigeants aimeraient bien voir les finances des ménages retrouver un peu de flexibilité afin de permettre au gouvernement de combattre les déficits. « On peut décrire la situation actuelle comme de la stagflation, a déclaré Alexandru-Chidesciuc, économiste en chef pour la Roumanie chez ING, au Financial Times. Il y a une certaine reprise économique, mais elle est très, très fragile. » (3).

Les prix ne remonteront pas d’ici 2020 à Bucarest pour des raisons évidentes de niveau moyen des salaires et de remontée des taux d’intérêts, causes se retrouvant dans toutes l’Europe.

Ce qui peut cependant paraître dramatique, c’est de constater un fléchissement des prix et le développement d’un climat anxiogène, conséquence directe du mal-logement, sur des marchés au potentiel important tel que celui de Bucarest (mais l’exemple peut s’élargir à l’ensemble des capitales d’Europe Centrale). Nous le voyons ici, le fait que ces marchés aient gardé leur propre monnaie n’a en rien amélioré la situation : déficit public croissant, chômage endémique et stagnation des revenus sont des traits se retrouvant dans l’Eurozone.