Pourquoi soutenir le logement par la collecte de livret A est une fausse bonne idée et croire que les HLMs sont la réponse au mal-logement est une aberration?

On ne le dira jamais assez: les français ne veulent pas être locataires!!!! Ils veulent non seulement pouvoir se loger (ce qui est la moindre des choses dans un Etat moderne!) mais aussi acquérir leur bien pour eux et leurs descendants. Donc sur le principe, croire qu'une politique HLM comblera un manque de 500000 logements (approx.) par an est absurde!

Le mécanisme en est le suivant: la collecte du livret A est transferée en partie (je souligne!) dans les comptes de la Caisse Des Dépôts et Consignations qui reprête à un taux bonifié aux offices HLM et à tout organisme public désireux de mettre en place une politique de logement, ces prêts finançant in fine l'achat d'immobiliers aux promoteurs du secteur privé (à l'exception d'Icade semi publique mais côté en SIIC avec Morgan Stanley dans le capital!). En 2010, La Caisse a permis la création de 65000 logements HLM soit à peine le rythme de croisière de la loi Scellier (disparaissant début janvier 2013!) qui faisait  pourtant "une pierre deux coups" en favorisant tant le propriétaire et le locataire!

La conséquence de cette usine à gaz (outre le financement ces derniers temps par la CDC de municipalités endettées!) est la rémunération par l'Etat tant des intérêts du livret A mais aussi du coût de l'argent prêté! Autrement dit la CDC place la collecte des livret A sur les marchés comme n'importe quelles autres banques!

CQFD!

Communiqué économique du G8 du 21 Mai 2012

The Global Economy

2. Our imperative is to promote growth and jobs.

3. The global economic recovery shows signs of promise, but significant headwinds persist.

4. Against this background, we commit to take all necessary steps to strengthen and reinvigorate our economies and combat financial stresses, recognizing that the right measures are not the same for each of us.

5. We welcome the ongoing discussion in Europe on how to generate growth, while maintaining a firm commitment to implement fiscal consolidation to be assessed on a structural basis. We agree on the importance of a strong and cohesive Eurozone for global stability and recovery, and we affirm our interest in Greece remaining in the Eurozone while respecting its commitments. We all have an interest in the success of specific measures to strengthen the resilience of the Eurozone and growth in Europe. We support Euro Area Leaders’ resolve to address the strains in the Eurozone in a credible and timely manner and in a manner that fosters confidence, stability and growth.

6. We agree that all of our governments need to take actions to boost confidence and nurture recovery including reforms to raise productivity, growth and demand within a sustainable, credible and non-inflationary macroeconomic framework. We commit to fiscal responsibility and, in this context, we support sound and sustainable fiscal consolidation policies that take into account countries’ evolving economic conditions and underpin confidence and economic recovery.

7. To raise productivity and growth potential in our economies, we support structural reforms, and investments in education and in modern infrastructure, as appropriate. Investment initiatives can be financed using a range of mechanisms, including leveraging the private sector. Sound financial measures, to which we are committed, should build stronger systems over time while not choking off near-term credit growth. We commit to promote investment to underpin demand, including support for small businesses and public-private partnerships.

8. Robust international trade, investment and market integration are key drivers of strong sustainable and balanced growth. We underscore the importance of open markets and a fair, strong, rules-based trading system. We will honor our commitment to refrain from protectionist measures, protect investments and pursue bilateral, plurilateral, and multilateral efforts, consistent with and supportive of the WTO framework, to reduce barriers to trade and investment and maintain open markets. We call on the broader international community to do likewise. Recognizing that unnecessary differences and overly burdensome regulatory standards serve as significant barriers to trade, we support efforts towards regulatory coherence and better alignment of standards to further promote trade and growth.

9. Given the importance of intellectual property rights (IPR) to stimulating job and economic growth, we affirm the significance of high standards for IPR protection and enforcement, including through international legal instruments and mutual assistance agreements, as well as through government procurement processes, private-sector voluntary codes of best practices, and enhanced customs cooperation, while promoting the free flow of information. To protect public health and consumer safety, we also commit to exchange information on rogue internet pharmacy sites in accordance with national law and share best practices on combating counterfeit medical products.

Aujourd'hui la version française du MAP6 Spécial Euro-BRICS, en partenariat avec l'Université MGIMO de Moscou : http://www.leap2020.eu/MAP6-Special-Euro-BRICS--Partenariat-Euro-BRICS-En-route-pour-le-monde-d-apres-la-crise-par-Franck-Biancheri_a10623.html

C'est un numéro spécial de MAP auquel ont été invités à contribuer des ressortissants des BRICS et de la zone Euro ayant participé au séminaire de Moscou sur ce thème.

Important : ce numéro spécial sera publié non seulement dans les 4 langues habituelles (qui sortiront au fil des prochains jours) mais également en portugais, russe et chinois!

http://www.enquete-debat.fr/archives/bonnes-feuilles-de-la-grande-chute-de-limmobilier-79044

quelques pages du livre sur le site "Enquête Et Débat"

Long entretien de Piero San Giorgio sur l'effondrement économique et les stratégies de survie en découlant.

Différentes raisons ou causes à la crise systémique, celle-ci pouvant se définir par l'invalidation des modèles économiques existants.

Cause première: toute l'économie occidentale basée sur la croissance par la consommation des ménages est affectée via les effets négatifs de la mondialisation par la baisse des coûts du travail: en clair le nivellement a minima des salaires. Variable d'ajustement justifiée idéologiquement par le maintien intangible de la rétribution du capital à savoir de fortes marges commerciales bénéficiant définitivement aux actionnaires.

Causes secondaires:

- L'idéologie ultralibérale dominante exigeant une baisse des déficits à savoir une baisse de la dette autrement dit une diminution des dépenses et une remontée des recettes publiques. Concrétement un retrait de l'Etat au profit du marché (ou) une substitution des services marchands à des services dit non marchands ou hors commerce. Pourquoi? Le marché c'est-à-dire le profit autorisera une meilleure répartition des richesses via le capital et un retour à la croissance via l'investissement et l'emploi.

Toute cette idéologie est battue en brêche d'une part par le coût exorbitant social et humain d'une désaffection de l'Etat (cf USA, Amérique Latine 80s et 70s) et d'autre part par un investissement déconnecté de l'emploi (un développement de l'entreprise peut se passer aujourd'hui d'emplois via l'informatisation, l'externalisation, etc).

- Des structures  se nourrissant d'elles-mêmes: l'exemple le plus criant est l'Eurozone. Incapable de se refonder car encline à se propager par le développement aveugle de services, commissions, autorités, sous-structures freinant la capacité de décisions des dirigeants élus démocratiquement.

- Le maintien du marché réduit aux banques à savoir la substitution de la finance spéculative à l'économie des échanges réels oblige au renforcement idéologique "moins de dépenses, moins d'Etat, plus de recettes privées": l'impossibilité sans coup de force de sortir de l'Euro en est une illustration frappante! 

Les conséquences du statut quo?

- Colère des peuples prenant la forme de protestions, d'émeutes, coups d'Etats;

- Communautarisme fondé sur la religion et le racisme;

- désinformation par la TV (mass-médias) contredite par la montée des réseaux sociaux.

Solutions possibles:

- nationalisation des banques et multinationales;

- transferts budgétaires européens visant à effacer les dettes importants (supérieures à 100%PIB)

- maîtrise de la planche à billets via le retour des banques centrales et des monnaies nationales en parallèle à une relance de l'emploi à l'échelle européenne.

7ème et dernier extrait

Baisse des prix à Bucarest

L'immobilier en Roumanie a connu un très fort dynamisme depuis les années 2000. Ce dynamisme a particulièrement profité aux grandes villes du pays et en particulier à Bucarest où l'on a observé un doublement des prix moyens sur la période 2005-2008 voire un quadruplement entre 2003 et 2008. Nonobstant un rapport prix - qualité négatif observé dès 2004, les prix ont cru de 10 % à 20 % en 2006 (1 700 €/m2!) et de 20 % en 2007 (1).

La crise financière de l'automne 2008 mit fin de manière assez brusque à cette inflation, fléchissement qui du reste commença dès le printemps 2008. Le marché baissa alors de 15 à 20 % (2) entraînant dans sa chute le nombre de transactions (- 15 %), performance renouvelé en 2009 de – 10 % à – 40 % ! (la diminution des coûts dans l’industrie du bâtiment expliqua aussi cette baisse vertigineuse (3).

Courant 2010, le prix moyen des transactions immobilières à Bucarest redevint comparable à celui observé en 2006, avant l'adhésion de la Roumanie à l'Union Européenne avec une baisse de 9,5 % soit 1 461 €/m2 pour le neuf et 1 268 €/m2 pour l’ancien (baisse de 12,7 %) (4) contre 1 194 €/m2 pour la moyenne nationale (5).

Ce renversement de tendance rapide trouva son explication dans l’augmentation des taux d’intérêt (principalement à taux variable), un accès au crédit plus difficile avec des demandes de compléments de garantie (la mise en place d'un « cash collateral » par exemple) obligeant certains ménages à se démettre rapidement et dans de mauvaises conditions d'une partie de leur patrimoine foncier pour satisfaire aux exigences bancaires.

Au-delà de la baisse des prix, c'est le ralentissement du nombre de transactions immobilières qui caractérise le marché immobilier en Roumanie depuis 2010. Le gouvernement a cependant pris un certain nombre de mesures pour redynamiser ce secteur, notamment une série de dispositifs visant à faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages.

La plupart des analystes (au rang desquels les équipes de LPG Expertiza Contabila et LPG Roumanie) estiment cependant que cette crise devraient être de courte durée, grâce à l'envergure des actions entreprises par les gouvernements nationaux et à la coordination européennes et mondiales de ces actions. Toujours d’après ces analystes, le retour de la croissance du marché immobilier en Roumanie était pour le début de l'année 2011 (1), ce qui s’est avéré faux, un T3 se négociant aujourd’hui en centre ville de Bucarest autour de 1,321,€/m2 (fourchette haute) soit une baisse de 10,% (2)!

Une inflation soutenue

Le taux d’inflation étant de près de 8 % en mars 2011 alimenté par la croissance des prix du pétrole et des aliments, particulièrement les fruits et légumes, rares au regard des maigres récoltes de l’année 2010, le pouvoir d’achat des ménages dépendra de possibles arbitrages en défaveur de l’immobilier.

Cette flambée des prix arrive à un bien mauvais moment pour les Roumains qui passèrent à travers deux ans de récession souligne le Financial Times. Les dirigeants aimeraient bien voir les finances des ménages retrouver un peu de flexibilité afin de permettre au gouvernement de combattre les déficits. « On peut décrire la situation actuelle comme de la stagflation, a déclaré Alexandru-Chidesciuc, économiste en chef pour la Roumanie chez ING, au Financial Times. Il y a une certaine reprise économique, mais elle est très, très fragile. » (3).

Les prix ne remonteront pas d’ici 2020 à Bucarest pour des raisons évidentes de niveau moyen des salaires et de remontée des taux d’intérêts, causes se retrouvant dans toutes l’Europe.

Ce qui peut cependant paraître dramatique, c’est de constater un fléchissement des prix et le développement d’un climat anxiogène, conséquence directe du mal-logement, sur des marchés au potentiel important tel que celui de Bucarest (mais l’exemple peut s’élargir à l’ensemble des capitales d’Europe Centrale). Nous le voyons ici, le fait que ces marchés aient gardé leur propre monnaie n’a en rien amélioré la situation : déficit public croissant, chômage endémique et stagnation des revenus sont des traits se retrouvant dans l’Eurozone.

6ème extrait,

Budapest, un marché dévalué

Budapest, contrairement à Berlin et Prague est une ville de 1,7 M d’habitants comptant 92 % de propriétaires juste devant la Slovénie! Pourtant en réduisant son programme de constructions de 200 000 nouveaux logements par an en 1981 à 33 000 en 1991 (1), l’Etat a laissé place au marché et à une spéculation rendant en 1988 le mètre carré à 40 000 forints (HUF), soit près de six fois le salaire net mensuel moyen (environ 7 000 forints HUF)!".

A partir des années 2000, l’évolution du marché immobilier s’orientant vers les quartiers centraux historiques de Budapest restés jusqu’alors hors des grandes transformations urbaines. Construits lors de la grande vague d’urbanisation de Budapest à la fin du XIXème siècle, les bâtiments de trois à quatre étages de ces arrondissements n’avaient pratiquement jamais été réhabilités. Quartiers de la petite et de la moyenne bourgeoisie jusqu’à la deuxième guerre mondiale, ils avaient été stigmatisés pendant la période socialiste. Les politiques urbaines de cette période les avaient laissés à l’abandon en faveur de la construction de nouveaux types d’habitat (dans des bâtiments préfabriqués). Les quartiers historiques devinrent ainsi des quartiers dégradés, habités par une population défavorisée. Après la transition, ces arrondissements perdirent une grande part de leur population et faute d’habitants aisés, la part des logements publics sociaux y resta la plus élevée de la ville. Le danger de la « ghettoisation » fut évoqué par les sociologues et les urbanistes au début des années 1990 mais aucune politique urbaine n’intervint pour « sauver » ces quartiers.

La gentrification des années récentes

Au final et dès la fin des années 90, ce processus prit fin avec le départ de la population originaire et la disparition des services traditionnels au profit du phénomène de « gentrification » (embourgeoisement) de l’ensemble de ces quartiers. La spéculation se renforca dans le cadre d’un système administratif très morcelé.

Budapest est divisée en 23 arrondissements, chacun géré par une collectivité locale autonome, aux compétences identiques à celles des communes. De son côté, la municipalité centrale de Budapest a la responsabilité des tâches concernant l’ensemble de la ville et le territoire de plusieurs arrondissements, les deux niveaux n’étant pas en relation hiérarchique. En termes d’urbanisme, les arrondissements ont obtenu des compétences majeures: l’attribution des permis de construire d’une part et la décision sur les Plans Locaux d’Urbanisme d’autre part, la municipalité pouvant énoncer des stratégies générales, et des règles à titre seulement d’avis. Ce système morcelé domina la gestion de Budapest conduisant presque à l’impossibilité de la mise en oeuvre d’une politique urbaine intégrée et cohérente sur l’ensemble de la ville et favorisant de facto un renchérissement de l’immobilier.

Cette spéculation fut le résultat du processus de privatisation des logements, accéléré après la transition politique. La Hongrie, cas singulier parmi les pays post - socialistes refusa toute restitution aux personnes des biens immobiliers urbains (logements ou immeubles), et opta pour la privatisation par vente aux locataires occupants. Ainsi la loi de 1993 sur le logement rendit obligatoire à toutes les municipalités de vendre, à un prix fixé, les logements publics aux occupants qui en exprimaient le souhait. La privatisation des logements atteignit son sommet en 1994 et permit à presque la totalité des logements d’être en propriété privée. Par ailleurs cette absence de politique publique se renforça par le soutient de l’État à la construction neuve par des bonifications d’intérêt de prêts.

Le renouvellement urbain dépendit fortement de l’intervention des capitaux privés. L’intérêt accru porté par les investisseurs, depuis les années 2000, aux quartiers historiques étendit les marges de manoeuvre des municipalités des arrondissements concernés.

1) Le Monde 1992

5ème extrait

Prague, spéculation et déflation

Il est évident que Prague a bénéficié après 1989 d’une spéculation immobilière et il est vrai également que la ville s’est valorisée dans le cadre d’une politique municipale de rénovation soutenue. Outre les travaux quotidiens, les quartiers de Karlin ou de Holesovice par exemple durement touchés par les inondations de 2002 ont bénéficié de protections souterraines, de rehaussement de niveau de voirie afin de contenir tout débordement. Tant la valeur architecturale de la ville telle que les immeubles Art Nouveau ou Cubistes dans la Vieille – Ville mais aussi la qualité de vie, le quartier de Baba symbolisant à lui seul la réunion de résidences fonctionnalistes et d’une forêt toute proche ont contribué à donner à Prague le statut de pôle d’investissement immobilier de la région Bohême Moravie.

De 1998 à 2004, date de l’entrée de la République Tchèque dans l’Union Européenne, les prix du logement ont en effet augmenté régulièrement de 10 à 15 %/an. Un appartement appartenant à une personne physique ou à une coopérative, de première catégorie, avec chauffage central d'une superficie habitable de 70 m2 coûtait 50 000 € en 2005, il en coûte autour de 280 000 € en 2011 (soit une augmentation de 460 % fourchette haute (1) quand à Bratislava les prix se négocient autour de 100 000 €, à Varsovie autour de 150 000 € et à Berlin entre 175 000 € et 350 000 €.

Le salaire moyen tchèque était de 500 € en 2005 et est aujourd’hui de 925 € soit une augmentation de 85 % (1 175 € pour Prague) pour un chômage de pratiquement 10 % de la population active soit le taux le plus élevé de ces cinq dernières années. En 2009, près de 240 000 personnes supplémentaires se sont ainsi retrouvées sans emploi, essentiellement dans les professions ouvrières traditionnellement les moins rémunérées. Ces licenciements massifs ont donc été un des facteurs-clefs de l’augmentation du montant du salaire moyen, comme l’explique l’économiste Pavel Mertlík : « Ce sont les employés aux faibles revenus et peu ou pas qualifiés qui sont licenciés en priorité. Inversement, les employés-clefs, c'est-à-dire ceux hautement qualifiés ne sont pas licenciés, car les entreprises ont besoin d’eux. Et ces employés ont, bien entendu, des salaires plus élevés. Les choses sont donc simples : si vous avez un employé avec un salaire de 50 000 couronnes et un autre avec un salaire de 20 000, la moyenne sera de 35 000. Mais si vous licenciez l’employé à 20 000 couronnes, il vous restera celui à 50 000 et logiquement la moyenne augmentera. » (2). Si le montant du salaire brut mensuel moyen a progressé d’un peu plus de 10 000 couronnes entre 1990 et 2005, le fossé s’est creusé toutefois de plus en plus entre une minorité qui perçoit des revenus nettement supérieurs à la moyenne nationale et une majorité aux revenus inférieurs vivant principalement en province.

Bien que le marché praguois se soit considérablement assoupli dans ses conditions d’accès tant pour l’achat (en particulier pour les étrangers au regard de la diminution de délai de séjour et des modalités d’acquisition désormais en direct) que pour la location, il reste de nombreux freins à sa croissance tenant en premier lieu à son environnement économique et bancaire.

1) www.czechinvest.org

2) Radio.cz 10/03/2010

http://www.leap2020.eu/GEAB-N-65-est-disponible-Crise-systemique-globale-Second-semestre-20012-Convergence-de-quatre-facteurs-explosifs_a10499.html

4ème extrait

Berlin, la spécificité allemande

L'Allemagne dans son marché immobilier ne comporte pas de différence notable avec celui de la France et reprend dans son ensemble les mêmes lignes d’évolution (problématiques) tant dans l’écologie que le logement social avec cependant une spéculation moindre correspondant à des sous-jacents plus sains à savoir une offre en plus grande adéquation avec une demande solvable (pas de bulle immobilière). Düsseldorf par exemple est considéré comme chère, l'explication en étant historique : une bourgeoisie puissante issue du Moyen Age a subsisté dans la ville et lui a conféré un monopole du luxe via l’installation de puissantes industries tant dans les milieux de la publicité que de la télécommunication (Vodafone). La ville compte actuellement près de 5 000 entreprises étrangères dont 450 américaines et 250 françaises. La spéculation internationale a donc été dans le même sens que Paris et Londres (dans une moindre mesure, toute proportion gardée) malgré le statut de capital régionale et est de ce fait quatre fois plus chère que Berlin.

Berlin, 3ème ville la plus visitée d’Europe devant Madrid, Rome et Barcelone apparaît dans son évolution de prix à contre courant de la situation en Europe de l’Ouest. Lorsque les prix augmentaient de façon exponentielle partout ailleurs, ceux de Berlin stagnaient ! En étant 4 à 6 fois moins chère que Londres ou Paris voire sept fois moins chère pour la location, la question se pose tant de cette spécificité que d’une possible inflation sur les dix ans à venir.

Suite à la réunification, s’inscrivant dans un large plan d’embellissement de la capitale par la contribution d’architectes contemporains de renommée tels que Daniel Libeskind, Jean Nouvel et Renzo Piano, une nouvelle ville émergea à travers de nombreux programmes de constructions. Dans le même temps durant cette période instable de nombreux berlinois déménagèrent à la recherche d’un emploi dans les pôles économiques de l’Ouest tels que Francfort ou Munich induisant à la fin des années 90 une chute de prix. Par ailleurs le fait que 90 % des 3,4 millions de Berlinois furent locataires, que le revenu moyen par habitant fut de 14 800 €/an (17 % de berlinois dépendent de l’aide sociale : un sur six !) et que le taux de chômage fut de 15 % (dernier rang des Länders allemands, le double de la moyenne allemande), établirent une moyenne de prix entre 1 000 € et 2 500 €/m2.

Selon l’économiste allemand Hans Werner Sinn, « les Länders de l’Est sont une région sous perfusion, qui, même aujourd’hui, vingt ans après la réunification, n’est pas compétitive. L’Allemagne de l’Est vit un exode massif de ses forces de travail parce que les aides publiques augmentèrent artificiellement les salaires et empêchèrent la création d’emplois compétitifs. Depuis 15 ans, entre l’Allemagne de l’Est et de l’Ouest, il n’y eut aucune convergence du PIB/ tête, en dehors de la diminution continue de la population » .

Alors que les prévisions sur l’ensemble du marché ouest-européen sont à la baisse, il reste donc surprenant de lire tant dans la presse généraliste que sur des blogs spécialisés (cf gazettedeberlin.de) la remontée des prix de l’immobilier berlinois. Parce que les ménages voient leurs revenus baisser inexorablement et faire face à des banques de plus en réticentes à prêter quoique ce soit, il apparaît étonnant de penser un marché berlinois exubérant quand l’Allemagne bien qu’enregistrant des excédents commerciaux se confronte au déficit public et à la paupérisation de sa classe moyenne depuis plus d’une décennie.

On ne le répétera jamais assez qu’un prix est toujours le résultat d’une offre et d’une demande solvable. Or il est patent que Berlin est la lanterne rouge parmi les länders allemands tant dans son revenu par habitant que par son niveau social.

3ème extrait

L’Espagne ou la relance par l’immobilier

L'Espagne représente l’exemple d’une création toute artificielle de bulle immobilière par les pouvoirs publics et les principaux promoteurs du pays. Ce qui nous intéresse ici est de savoir comment dans un premier temps des prix peuvent augmenter de façon continue mus par des politiques de relance de l’emploi et de la consommation, en dehors de toute réelle demande de logements voire de difficultés d’obtention de permis de construire et fléchir par la suite pour produire à grande ampleur des contre-effets gigantesques.

 

Au regard d’une population active paupérisée et d’un chômage endémique (particulièrement virulent), l’Espagne choisit au milieu des années 90 de relancer l’emploi en lançant de vastes programmes immobiliers tant dans le domaine du tourisme que du logement.

Les déséquilibres macro-économiques s’accentuant pendant les années 80 avec un chômage à un taux supérieur à 20 % en 1984-85 (1), la libéralisation d’un pays traditionnellement protectionniste (barrières tarifaires maintenues après 1970) doté de marchés financiers peu développés, d’un manque de concurrence entre les banques et les institutions financières, d’une place importante des établissements publics servant des objectifs non financiers fixés par le gouvernement, d’instruments d'épargne peu diversifiés, d’une prépondérance de titres de dette publique, de taux d'intérêts fixés administrativement, d’obligations de portefeuille imposées aux banques et d’une large part de crédit subventionné ne put qu’avoir des effets très profonds dans l’évolution économique et sociale.

Dès 1986 en effet, tant la moitié de l'écart entre les tarifs espagnols et le tarif extérieur commun que la quasi-totalité des contingentements furent supprimés. L'introduction de la TVA cette même année en remplacement des taxes en cascades réduit automatiquement les subventions implicites aux exportations et la protection contre les importations. Dans le même temps l’Union (appelé alors Communauté ou CEE !) abaissa les quotas sur plusieurs produits exportés induisant une levée des barrières commerciales et un accroissement des importations (hors énergie) supérieur à la demande.

Les restrictions sur les entrées de capitaux, traditionnellement faibles en Espagne furent parallèlement intégralement levées en 1985 en préparation de l'accession à la CEE et les déréglementations tant des marchés de valeurs mobilières que des taux d’intérêt furent achevées en 1989. Les restrictions sur les sorties de capitaux, à l’origine relativement contraignantes furent assouplies et les transactions sur les bourses étrangères libéralisées par la suite.

En accentuant l'ouverture des économies, l'adhésion à la CEE rendit plus sensible la contrainte extérieure se traduisant automatiquement par des réformes micro-économiques. Flexibilité accrue du marché du travail par l’assouplissement des législations en vigueur et l'introduction de programmes d'emploi à durée déterminée favorisant le travail à temps partiel et les contrats emploi-formation, ces différentes mesures permirent au final d'adapter les nouvelles embauches aux modifications des conditions de l'offre et de la demande, celles-ci entérinées par l'investissement direct étranger attiré par le faible niveau des coûts de main - d'oeuvre, les incitations à l'industrie et le climat politique apparemment stable.

2ème extrait

Le Royaume-Uni, état des lieux

Le Royaume-Uni est assurément un laboratoire de ce que nous pourrions connaître en France. Je parlerais même d’un champ d’expérimentation tant sont intriquées les relations entre la finance et l’immobilier. Si les prix ont littéralement explosé sur l’ensemble du territoire à partir de 1998 et ce particulièrement à partir de 2006 (+78 % entre 2006 et 2008 source Eurostat alors même que l’Euro-zone « plafonnait » à 49 % !), la chute fut brutale au troisième trimestre 2008 enregistrant une perte de 43 % (quand l’Euro-zone restait sur une valeur de -7,2 %). Le rebond apparut au quatrième trimestre 2009 de l’ordre de 8,2 % quand le reste du marché ouest-européen restait « flat ». Il fut d’une ampleur décroissante puisque de 3,8 % sur l’année 2010 et négatif (-1,5%) sur les deux premiers trimestres 2011 (1) : à titre d’exemple, les prix moyens des maisons, ajustés en fonction de l’inflation, ont fléchi de 4 % sur douze mois au premier trimestre malgré les frais d’emprunt extrêmement faibles, les allégements fiscaux récemment consentis aux acheteurs et l’assouplissement des conditions de prêt !

Une population de 62 M d’habitants dont 7,7 M à Londres soit 26 M de ménages (2) pour un parc de logements de 25 M, la correspondance reste en faveur d’un renouvellement constant sauf à reconsidérer l’évolution du nombre de ménages, du nombre de constructions/an, de l’immigration et du nombres de personnes en dessous du seuil de pauvreté !

Aux dernières prospectives, le nombre de ménages sera de 28,09 M en 2018 et de 29,4 M en 2023 en intégrant un nombre d’immigrés de 190 000 personnes en moyenne par an (3) quand le nombre de logements d’ici 2018 sera de 27,5 M si la moyenne de construction par an est maintenu entre 148 000 et 170 000. Au-delà de cette vision flatteuse se cache le problème de la pauvreté se traduisant une nouvelle fois par des chiffres masqués.

Selon les statistiques officielles (4), 13 M de britanniques vivent en dessous du seuil de pauvreté (5) soit 70 £/semaine pour une personne seule ou 100 £ pour un couple avec un enfant.

Sur ce chiffre impressionnant, 5,8 M sont dans un très grand dénuement (44 %), 6 M sont sans emploi (dont 20 % chez les 16-24 ans alors que le chômage britannique a augmenté de 17 500 en septembre 2011 soit 114 000 en trois mois et 2,54 M chômeurs inscrits ! selon l’OIT et l’office National des Statistiques) et 3,7M sont des enfants (dont 2,1M issus de parents ayant un emploi).

A ces chiffres bruts, il faut considérer par ailleurs le pouvoir d’achat en terme d’augmentation des prix.70 £ ne valent évidemment pas la même chose quand les prix à la consommation sur un 1 an ont augmenté de 5,2 % (6) inflation causée par la dépréciation de la Livre, le creusement des déficits (publics et commerciaux) et le renchérissement des matières premières (essentiellement gaz et pétrole).

1er extrait du livre "La Grande Chute de l'Immobilier Occidental"

L’immobilier en France, un paysage morcelé et réglementé

La France se caractérise par une quasi-impossibilité de construire n’importe où et n’importe comment ! Parce que le parc immobilier se structure à travers une législation soucieuse tant des espaces naturels (forêts, montagnes, fleuves) que de ceux maitrisés par l’homme (villes, villages, champs cultivés, zones touristiques), la capacité de construire reste en définitive comptée.

Que nous soyons dans les zones urbanisées du bassin parisien ou dans les horizons sans fin de la Beauce ou du pays Cathare, nous ne sommes pas, en France, libre d’acheter ce qui nous plaît et de construire comme nous l’entendons!

Des critères tels que la nature du terrain et la configuration de la parcelle seront non seulement pris en compte dans l’architecture des bâtis mais aussi appréciés à l’aune du mode de vie local, de l’état des commerces, des infrastructures de transports et des services publics. Que cela soit un lotissement ou un terrain isolé, le promoteur ne peut s’abstraire du certificat d’urbanisme (constructibilité du terrain, normes à respecter), du PLU (Plan Local d’Urbanisme relatif aux règles de constructions incluant notamment un état des servitudes) et du cadastre (répertoriant in fine le terrain sur un plan administratif et juridique).

Toute la valeur de l’immobilier français, qu’il soit neuf ou ancien, individuel ou collectif dépend d’un prix plancher construit autour de ce cadre réglementaire strict. Ce dernier qu’il soit élaboré à l’échelon communal ou régional permettra a fortiori de fixer un prix protecteur tant pour le vendeur que pour l’acheteur. La valeur du bien englobera dès lors un certain nombre de paramètres permettant tant le respect des normes de constructions (écologie, esthétique) que le souci d’une marge commerciale.

La rareté (et ce qui est paradoxal dans une économie de marché !) nait de la contrainte et de l’absence de liberté. Dans cette perspective, la valeur reste fondamentalement déterminée dans la vente et la revente par le développement du PLU lui-même déterminé par un horizon écologique.

Si le marché reste fonction de la démographie, le Plan Local d’Urbanisme s’élabore quant à lui sur des contraintes techniques. A titre d’exemple, nous pouvons prendre la périphérie des grandes villes. La région parisienne ne peut se développer sans stratégie d’infrastructures ni de réseaux.

ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) et SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) sont deux éléments fondamentaux visant à délimiter le nombre de logements, de commerces, de bureaux sur un laps de temps défini selon l’ampleur du projet. La ZAC Paris Rive Gauche prévoit quelque 5000 logements (1 500 ont été réalisés), 405 000 m2 de commerces et services et 98 000m2 d’espaces verts ! Cet exemple se répète sur l’ensemble des grandes villes françaises. A partir du moment où le PLU/POS est défini, le prix est envisageable. Alors qu’une personne non attentive pourrait n’y voir qu’un ensemble de friches industrielles et de logements décatis, l’investisseur/constructeur se projettera dans un ensemble moderne et cohérent. Si la valeur peut alors paraître élevée au regard de l’existant, elle n’est en réalité que le reflet d’une disposition urbaine en devenir !

A partir du moment où nous avons un endettement de 82% du PIB à fin 2011 (85% à fin mars 2012) soit 2100Mds€ de PIB pour 1700Mds€ de dettes par an, le revenu moyen correspondant au standard de vie en France est de 3800Mds€ au prix du marché c'est-à-dire par emprunt aux banques privées à un moment donné soit globalement à  2,5% en moyenne (entre 40 et 50Mds€/an d'intérêts).

Il est clair que les intérêts obligent soit à maintenir un taux de croissance soit faute de croissance à diminuer les dépenses publiques (ou à diminuer le déficit commercial reposant de nouveau la question de la croissance).

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do?tab=table&plugin=1&language=fr&pcode=tsieb020

Le taux de croissance en France se situe à 1,2% sur les trois dernières années après une récession en 2009 de -2,7%  alors que la dette croît annuellement de 2,5% au minimum en fonction de l'évolution du PIB. La situation n'est donc pas dramatique si nous savons en tirer les conclusions.

Soit nous maintenons la dette dans un rapport de 80% voire 100% du PIB (cf par exemple l'Italie ou les USA), il s'agira en conséquence simplement de maintenir une croissance à 1,5% pour dégager un levier de financement de 400 à 500Mds€ à supposer les taux d'intérêt constants et une possibilité soit de faire en sorte que la BCE prête directement à l'Etat français soit via le MES soit via la BEI/Fonds structurels. Tout ceci est possible à condition de sortir du dogme "croissance sans dépense" d'une part et de mettre hors système les banques car insolvables.

La France peut développer de la croissance même avec un Euro fort (la question de sa répartition est différente) tout en empruntant sur les marchés à un taux relativement bas. Le problème aujourd'hui est tant privé (les banques ne veulent pas prêter aux Etats pour des raisons financières et politiques) que public (l'Eurozone suppose une solidarité autrement dit des transferts budgétaires directs ou indirects obérant l'optimisation de la dépense publique).

En réalité pour la France ll s'agit moins d'un problème monétaire (l'Euro fort), économique (la croissance) ou financier (la capacité d'emprunt) qu'organisationnel: comment développer sa propre croissance et maintenir son niveau de vie en aidant également celle des Etats tels que l'Espagne, la Grèce, l'Irlande, le Portugal,etc et assurer le financement d'une structure communautaire obligeant de facto à fragiliser la capacité d'emprunt des Etats?!

interview donnée à Enquête et Débat 

http://www.enquete-debat.fr/archives/philippe-schneider-il-ne-faut-pas-vendre-sur-la-decennie-a-venir-mais-conserver-ou-acheter-51518