1er extrait du livre "La Grande Chute de l'Immobilier Occidental"

L’immobilier en France, un paysage morcelé et réglementé

La France se caractérise par une quasi-impossibilité de construire n’importe où et n’importe comment ! Parce que le parc immobilier se structure à travers une législation soucieuse tant des espaces naturels (forêts, montagnes, fleuves) que de ceux maitrisés par l’homme (villes, villages, champs cultivés, zones touristiques), la capacité de construire reste en définitive comptée.

Que nous soyons dans les zones urbanisées du bassin parisien ou dans les horizons sans fin de la Beauce ou du pays Cathare, nous ne sommes pas, en France, libre d’acheter ce qui nous plaît et de construire comme nous l’entendons!

Des critères tels que la nature du terrain et la configuration de la parcelle seront non seulement pris en compte dans l’architecture des bâtis mais aussi appréciés à l’aune du mode de vie local, de l’état des commerces, des infrastructures de transports et des services publics. Que cela soit un lotissement ou un terrain isolé, le promoteur ne peut s’abstraire du certificat d’urbanisme (constructibilité du terrain, normes à respecter), du PLU (Plan Local d’Urbanisme relatif aux règles de constructions incluant notamment un état des servitudes) et du cadastre (répertoriant in fine le terrain sur un plan administratif et juridique).

Toute la valeur de l’immobilier français, qu’il soit neuf ou ancien, individuel ou collectif dépend d’un prix plancher construit autour de ce cadre réglementaire strict. Ce dernier qu’il soit élaboré à l’échelon communal ou régional permettra a fortiori de fixer un prix protecteur tant pour le vendeur que pour l’acheteur. La valeur du bien englobera dès lors un certain nombre de paramètres permettant tant le respect des normes de constructions (écologie, esthétique) que le souci d’une marge commerciale.

La rareté (et ce qui est paradoxal dans une économie de marché !) nait de la contrainte et de l’absence de liberté. Dans cette perspective, la valeur reste fondamentalement déterminée dans la vente et la revente par le développement du PLU lui-même déterminé par un horizon écologique.

Si le marché reste fonction de la démographie, le Plan Local d’Urbanisme s’élabore quant à lui sur des contraintes techniques. A titre d’exemple, nous pouvons prendre la périphérie des grandes villes. La région parisienne ne peut se développer sans stratégie d’infrastructures ni de réseaux.

ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) et SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) sont deux éléments fondamentaux visant à délimiter le nombre de logements, de commerces, de bureaux sur un laps de temps défini selon l’ampleur du projet. La ZAC Paris Rive Gauche prévoit quelque 5000 logements (1 500 ont été réalisés), 405 000 m2 de commerces et services et 98 000m2 d’espaces verts ! Cet exemple se répète sur l’ensemble des grandes villes françaises. A partir du moment où le PLU/POS est défini, le prix est envisageable. Alors qu’une personne non attentive pourrait n’y voir qu’un ensemble de friches industrielles et de logements décatis, l’investisseur/constructeur se projettera dans un ensemble moderne et cohérent. Si la valeur peut alors paraître élevée au regard de l’existant, elle n’est en réalité que le reflet d’une disposition urbaine en devenir !