5ème extrait

Prague, spéculation et déflation

Il est évident que Prague a bénéficié après 1989 d’une spéculation immobilière et il est vrai également que la ville s’est valorisée dans le cadre d’une politique municipale de rénovation soutenue. Outre les travaux quotidiens, les quartiers de Karlin ou de Holesovice par exemple durement touchés par les inondations de 2002 ont bénéficié de protections souterraines, de rehaussement de niveau de voirie afin de contenir tout débordement. Tant la valeur architecturale de la ville telle que les immeubles Art Nouveau ou Cubistes dans la Vieille – Ville mais aussi la qualité de vie, le quartier de Baba symbolisant à lui seul la réunion de résidences fonctionnalistes et d’une forêt toute proche ont contribué à donner à Prague le statut de pôle d’investissement immobilier de la région Bohême Moravie.

De 1998 à 2004, date de l’entrée de la République Tchèque dans l’Union Européenne, les prix du logement ont en effet augmenté régulièrement de 10 à 15 %/an. Un appartement appartenant à une personne physique ou à une coopérative, de première catégorie, avec chauffage central d'une superficie habitable de 70 m2 coûtait 50 000 € en 2005, il en coûte autour de 280 000 € en 2011 (soit une augmentation de 460 % fourchette haute (1) quand à Bratislava les prix se négocient autour de 100 000 €, à Varsovie autour de 150 000 € et à Berlin entre 175 000 € et 350 000 €.

Le salaire moyen tchèque était de 500 € en 2005 et est aujourd’hui de 925 € soit une augmentation de 85 % (1 175 € pour Prague) pour un chômage de pratiquement 10 % de la population active soit le taux le plus élevé de ces cinq dernières années. En 2009, près de 240 000 personnes supplémentaires se sont ainsi retrouvées sans emploi, essentiellement dans les professions ouvrières traditionnellement les moins rémunérées. Ces licenciements massifs ont donc été un des facteurs-clefs de l’augmentation du montant du salaire moyen, comme l’explique l’économiste Pavel Mertlík : « Ce sont les employés aux faibles revenus et peu ou pas qualifiés qui sont licenciés en priorité. Inversement, les employés-clefs, c'est-à-dire ceux hautement qualifiés ne sont pas licenciés, car les entreprises ont besoin d’eux. Et ces employés ont, bien entendu, des salaires plus élevés. Les choses sont donc simples : si vous avez un employé avec un salaire de 50 000 couronnes et un autre avec un salaire de 20 000, la moyenne sera de 35 000. Mais si vous licenciez l’employé à 20 000 couronnes, il vous restera celui à 50 000 et logiquement la moyenne augmentera. » (2). Si le montant du salaire brut mensuel moyen a progressé d’un peu plus de 10 000 couronnes entre 1990 et 2005, le fossé s’est creusé toutefois de plus en plus entre une minorité qui perçoit des revenus nettement supérieurs à la moyenne nationale et une majorité aux revenus inférieurs vivant principalement en province.

Bien que le marché praguois se soit considérablement assoupli dans ses conditions d’accès tant pour l’achat (en particulier pour les étrangers au regard de la diminution de délai de séjour et des modalités d’acquisition désormais en direct) que pour la location, il reste de nombreux freins à sa croissance tenant en premier lieu à son environnement économique et bancaire.

1) www.czechinvest.org

2) Radio.cz 10/03/2010