4ème extrait

Berlin, la spécificité allemande

L'Allemagne dans son marché immobilier ne comporte pas de différence notable avec celui de la France et reprend dans son ensemble les mêmes lignes d’évolution (problématiques) tant dans l’écologie que le logement social avec cependant une spéculation moindre correspondant à des sous-jacents plus sains à savoir une offre en plus grande adéquation avec une demande solvable (pas de bulle immobilière). Düsseldorf par exemple est considéré comme chère, l'explication en étant historique : une bourgeoisie puissante issue du Moyen Age a subsisté dans la ville et lui a conféré un monopole du luxe via l’installation de puissantes industries tant dans les milieux de la publicité que de la télécommunication (Vodafone). La ville compte actuellement près de 5 000 entreprises étrangères dont 450 américaines et 250 françaises. La spéculation internationale a donc été dans le même sens que Paris et Londres (dans une moindre mesure, toute proportion gardée) malgré le statut de capital régionale et est de ce fait quatre fois plus chère que Berlin.

Berlin, 3ème ville la plus visitée d’Europe devant Madrid, Rome et Barcelone apparaît dans son évolution de prix à contre courant de la situation en Europe de l’Ouest. Lorsque les prix augmentaient de façon exponentielle partout ailleurs, ceux de Berlin stagnaient ! En étant 4 à 6 fois moins chère que Londres ou Paris voire sept fois moins chère pour la location, la question se pose tant de cette spécificité que d’une possible inflation sur les dix ans à venir.

Suite à la réunification, s’inscrivant dans un large plan d’embellissement de la capitale par la contribution d’architectes contemporains de renommée tels que Daniel Libeskind, Jean Nouvel et Renzo Piano, une nouvelle ville émergea à travers de nombreux programmes de constructions. Dans le même temps durant cette période instable de nombreux berlinois déménagèrent à la recherche d’un emploi dans les pôles économiques de l’Ouest tels que Francfort ou Munich induisant à la fin des années 90 une chute de prix. Par ailleurs le fait que 90 % des 3,4 millions de Berlinois furent locataires, que le revenu moyen par habitant fut de 14 800 €/an (17 % de berlinois dépendent de l’aide sociale : un sur six !) et que le taux de chômage fut de 15 % (dernier rang des Länders allemands, le double de la moyenne allemande), établirent une moyenne de prix entre 1 000 € et 2 500 €/m2.

Selon l’économiste allemand Hans Werner Sinn, « les Länders de l’Est sont une région sous perfusion, qui, même aujourd’hui, vingt ans après la réunification, n’est pas compétitive. L’Allemagne de l’Est vit un exode massif de ses forces de travail parce que les aides publiques augmentèrent artificiellement les salaires et empêchèrent la création d’emplois compétitifs. Depuis 15 ans, entre l’Allemagne de l’Est et de l’Ouest, il n’y eut aucune convergence du PIB/ tête, en dehors de la diminution continue de la population » .

Alors que les prévisions sur l’ensemble du marché ouest-européen sont à la baisse, il reste donc surprenant de lire tant dans la presse généraliste que sur des blogs spécialisés (cf gazettedeberlin.de) la remontée des prix de l’immobilier berlinois. Parce que les ménages voient leurs revenus baisser inexorablement et faire face à des banques de plus en réticentes à prêter quoique ce soit, il apparaît étonnant de penser un marché berlinois exubérant quand l’Allemagne bien qu’enregistrant des excédents commerciaux se confronte au déficit public et à la paupérisation de sa classe moyenne depuis plus d’une décennie.

On ne le répétera jamais assez qu’un prix est toujours le résultat d’une offre et d’une demande solvable. Or il est patent que Berlin est la lanterne rouge parmi les länders allemands tant dans son revenu par habitant que par son niveau social.