(introduction conférence du 11 Avril 2012)

Merci pour votre présence ce soir pour la présentation du livre « La Grande Chute de l’Immobilier Occidental ».

Je me contenterai non pas de faire une synthèse mais quelques commentaires de mise à jour du livre en quatre points.

L’immobilier est et restera un reflet des particularismes d’un pays. Il n’y a pas un immobilier mais des immobiliers. Que vous soyez à Madrid, Londres, Paris ou Prague, construire une habitation c’est renouveler le voisinage, redessiner sans cesse la relation entre le foyer et le travail, définir les rapports aux temps libres par la mobilité des ménages à travers un paysage de commerces, d’administrations, d’institutions, d’infrastructures de loisirs. La résidence occupe en définitive une place à part de nos société modernes parce qu’à la fois refuge et facteur de développement, protection et sociabilisation. Une société humaniste n’est donc rien sans un logement digne de ce nom, sans la dignité faite au logement et la situation de ce dernier reste déterminée par des conditions propres à chaque pays. Tel a été aussi l’enjeu du livre.

Le regret cependant de n’avoir pu approfondir la partie sur les USA est tempéré par les nombreux articles du LEAP sur l’état économique du pays et l’évolution de la crise systémique depuis les subprimes, ceux-ci ayant été le révélateur du désir de millions d’américains de bien se loger.

Le deuxième point tient à l’anticipation proprement dite, à sa méthode. L’anticipation n’est pas l’annoncée d’une date de survenance d’un événement précis à venir mais un raisonnement structuré autour de la mise en évidence d’un enchainement de faits. La mise en lumière de ce déterminisme consiste de facto à évacuer toute subjectivité et à se placer dans une position au-delà de tout clivage idéologique.

Je peux vous donner différents exemples. Le nombre de ventes dans une année, la baisse ou la hausse des taux d’intérêts, le nombre de permis de construire sont des faits c’est-à-dire des éléments officiellement enregistrés.

Le taux d’intérêt est le prix de la monnaie: si les taux d’intérêt sont élevés, cela signifie que l’Euro est une monnaie très demandée donc cher ! L’anticipation tend à se poser la question de savoir si ce taux est le seul élément pertinent pour déterminer si une monnaie a de la valeur sur un territoire donné. Ce degré de pertinence est un outil d’aide à l’anticipation parce que permettant de pouvoir pratiquer des corrections. Il est apparu depuis presque 10 mois que l’accès au crédit était aussi un facteur de détermination de la cherté de la monnaie!

L’anticipation se doit de prendre en compte l’accident, l’imprévu, l’inattendu. Dépendant de l’irrationalité des hommes, la bonne anticipation reste une équation à une inconnue dont l’ampleur est limitée.

Autre exemple: la signification de l’augmentation de la masse monétaire. Plus de monnaie en circulation par l’augmentation des salaires ou l’augmentation des crédits augmente la consommation et diminue l’épargne. Deux facteurs récents ont prouvé que ce facteur ne s’avérait pas totalement vrai : le chômage de masse influe sur l’augmentation à épargner et la mondialisation financière retient le surplus monétaire sur les marchés secondaires autrement dit n’entraîne ni plus de consommation ni plus d’épargne ! C’est la fameuse trappe à liquidité de Keynes prouvant quotidiennement que le Quantitative Easing est une absurdité ! La monnaie tue la monnaie !

Le troisième point concerne les solutions patrimoniales: parce qu’une chute n’est jamais linéaire, parce qu’elle comporte en elle-même des aléas induisant des ralentissements ou des rebonds, les solutions dépendront aussi de l’état du marché à un moment donné: l’idée sous-jacente n’est pas de faire du sensationnel mais bien de profiter de l’effet d’aubaine d’une part et de bien identifier la part de l’immobilier qui ne sera pas entachée par la crise.

Le quatrième point concerne la forme du livre.  Celui-ci se veut un outil d’aide à la décision et non une réflexion doctrinale; il se veut donc accessible par son style au plus grand nombre pour une compréhension du monde nous entourant permettant tant au chef de famille qu’au chef d’entreprise de prendre les décisions en connaissance de cause.

Merci.