4ème extrait

Berlin, la spécificité allemande

L'Allemagne dans son marché immobilier ne comporte pas de différence notable avec celui de la France et reprend dans son ensemble les mêmes lignes d’évolution (problématiques) tant dans l’écologie que le logement social avec cependant une spéculation moindre correspondant à des sous-jacents plus sains à savoir une offre en plus grande adéquation avec une demande solvable (pas de bulle immobilière). Düsseldorf par exemple est considéré comme chère, l'explication en étant historique : une bourgeoisie puissante issue du Moyen Age a subsisté dans la ville et lui a conféré un monopole du luxe via l’installation de puissantes industries tant dans les milieux de la publicité que de la télécommunication (Vodafone). La ville compte actuellement près de 5 000 entreprises étrangères dont 450 américaines et 250 françaises. La spéculation internationale a donc été dans le même sens que Paris et Londres (dans une moindre mesure, toute proportion gardée) malgré le statut de capital régionale et est de ce fait quatre fois plus chère que Berlin.

Berlin, 3ème ville la plus visitée d’Europe devant Madrid, Rome et Barcelone apparaît dans son évolution de prix à contre courant de la situation en Europe de l’Ouest. Lorsque les prix augmentaient de façon exponentielle partout ailleurs, ceux de Berlin stagnaient ! En étant 4 à 6 fois moins chère que Londres ou Paris voire sept fois moins chère pour la location, la question se pose tant de cette spécificité que d’une possible inflation sur les dix ans à venir.

Suite à la réunification, s’inscrivant dans un large plan d’embellissement de la capitale par la contribution d’architectes contemporains de renommée tels que Daniel Libeskind, Jean Nouvel et Renzo Piano, une nouvelle ville émergea à travers de nombreux programmes de constructions. Dans le même temps durant cette période instable de nombreux berlinois déménagèrent à la recherche d’un emploi dans les pôles économiques de l’Ouest tels que Francfort ou Munich induisant à la fin des années 90 une chute de prix. Par ailleurs le fait que 90 % des 3,4 millions de Berlinois furent locataires, que le revenu moyen par habitant fut de 14 800 €/an (17 % de berlinois dépendent de l’aide sociale : un sur six !) et que le taux de chômage fut de 15 % (dernier rang des Länders allemands, le double de la moyenne allemande), établirent une moyenne de prix entre 1 000 € et 2 500 €/m2.

Selon l’économiste allemand Hans Werner Sinn, « les Länders de l’Est sont une région sous perfusion, qui, même aujourd’hui, vingt ans après la réunification, n’est pas compétitive. L’Allemagne de l’Est vit un exode massif de ses forces de travail parce que les aides publiques augmentèrent artificiellement les salaires et empêchèrent la création d’emplois compétitifs. Depuis 15 ans, entre l’Allemagne de l’Est et de l’Ouest, il n’y eut aucune convergence du PIB/ tête, en dehors de la diminution continue de la population » .

Alors que les prévisions sur l’ensemble du marché ouest-européen sont à la baisse, il reste donc surprenant de lire tant dans la presse généraliste que sur des blogs spécialisés (cf gazettedeberlin.de) la remontée des prix de l’immobilier berlinois. Parce que les ménages voient leurs revenus baisser inexorablement et faire face à des banques de plus en réticentes à prêter quoique ce soit, il apparaît étonnant de penser un marché berlinois exubérant quand l’Allemagne bien qu’enregistrant des excédents commerciaux se confronte au déficit public et à la paupérisation de sa classe moyenne depuis plus d’une décennie.

On ne le répétera jamais assez qu’un prix est toujours le résultat d’une offre et d’une demande solvable. Or il est patent que Berlin est la lanterne rouge parmi les länders allemands tant dans son revenu par habitant que par son niveau social.

3ème extrait

L’Espagne ou la relance par l’immobilier

L'Espagne représente l’exemple d’une création toute artificielle de bulle immobilière par les pouvoirs publics et les principaux promoteurs du pays. Ce qui nous intéresse ici est de savoir comment dans un premier temps des prix peuvent augmenter de façon continue mus par des politiques de relance de l’emploi et de la consommation, en dehors de toute réelle demande de logements voire de difficultés d’obtention de permis de construire et fléchir par la suite pour produire à grande ampleur des contre-effets gigantesques.

 

Au regard d’une population active paupérisée et d’un chômage endémique (particulièrement virulent), l’Espagne choisit au milieu des années 90 de relancer l’emploi en lançant de vastes programmes immobiliers tant dans le domaine du tourisme que du logement.

Les déséquilibres macro-économiques s’accentuant pendant les années 80 avec un chômage à un taux supérieur à 20 % en 1984-85 (1), la libéralisation d’un pays traditionnellement protectionniste (barrières tarifaires maintenues après 1970) doté de marchés financiers peu développés, d’un manque de concurrence entre les banques et les institutions financières, d’une place importante des établissements publics servant des objectifs non financiers fixés par le gouvernement, d’instruments d'épargne peu diversifiés, d’une prépondérance de titres de dette publique, de taux d'intérêts fixés administrativement, d’obligations de portefeuille imposées aux banques et d’une large part de crédit subventionné ne put qu’avoir des effets très profonds dans l’évolution économique et sociale.

Dès 1986 en effet, tant la moitié de l'écart entre les tarifs espagnols et le tarif extérieur commun que la quasi-totalité des contingentements furent supprimés. L'introduction de la TVA cette même année en remplacement des taxes en cascades réduit automatiquement les subventions implicites aux exportations et la protection contre les importations. Dans le même temps l’Union (appelé alors Communauté ou CEE !) abaissa les quotas sur plusieurs produits exportés induisant une levée des barrières commerciales et un accroissement des importations (hors énergie) supérieur à la demande.

Les restrictions sur les entrées de capitaux, traditionnellement faibles en Espagne furent parallèlement intégralement levées en 1985 en préparation de l'accession à la CEE et les déréglementations tant des marchés de valeurs mobilières que des taux d’intérêt furent achevées en 1989. Les restrictions sur les sorties de capitaux, à l’origine relativement contraignantes furent assouplies et les transactions sur les bourses étrangères libéralisées par la suite.

En accentuant l'ouverture des économies, l'adhésion à la CEE rendit plus sensible la contrainte extérieure se traduisant automatiquement par des réformes micro-économiques. Flexibilité accrue du marché du travail par l’assouplissement des législations en vigueur et l'introduction de programmes d'emploi à durée déterminée favorisant le travail à temps partiel et les contrats emploi-formation, ces différentes mesures permirent au final d'adapter les nouvelles embauches aux modifications des conditions de l'offre et de la demande, celles-ci entérinées par l'investissement direct étranger attiré par le faible niveau des coûts de main - d'oeuvre, les incitations à l'industrie et le climat politique apparemment stable.

2ème extrait

Le Royaume-Uni, état des lieux

Le Royaume-Uni est assurément un laboratoire de ce que nous pourrions connaître en France. Je parlerais même d’un champ d’expérimentation tant sont intriquées les relations entre la finance et l’immobilier. Si les prix ont littéralement explosé sur l’ensemble du territoire à partir de 1998 et ce particulièrement à partir de 2006 (+78 % entre 2006 et 2008 source Eurostat alors même que l’Euro-zone « plafonnait » à 49 % !), la chute fut brutale au troisième trimestre 2008 enregistrant une perte de 43 % (quand l’Euro-zone restait sur une valeur de -7,2 %). Le rebond apparut au quatrième trimestre 2009 de l’ordre de 8,2 % quand le reste du marché ouest-européen restait « flat ». Il fut d’une ampleur décroissante puisque de 3,8 % sur l’année 2010 et négatif (-1,5%) sur les deux premiers trimestres 2011 (1) : à titre d’exemple, les prix moyens des maisons, ajustés en fonction de l’inflation, ont fléchi de 4 % sur douze mois au premier trimestre malgré les frais d’emprunt extrêmement faibles, les allégements fiscaux récemment consentis aux acheteurs et l’assouplissement des conditions de prêt !

Une population de 62 M d’habitants dont 7,7 M à Londres soit 26 M de ménages (2) pour un parc de logements de 25 M, la correspondance reste en faveur d’un renouvellement constant sauf à reconsidérer l’évolution du nombre de ménages, du nombre de constructions/an, de l’immigration et du nombres de personnes en dessous du seuil de pauvreté !

Aux dernières prospectives, le nombre de ménages sera de 28,09 M en 2018 et de 29,4 M en 2023 en intégrant un nombre d’immigrés de 190 000 personnes en moyenne par an (3) quand le nombre de logements d’ici 2018 sera de 27,5 M si la moyenne de construction par an est maintenu entre 148 000 et 170 000. Au-delà de cette vision flatteuse se cache le problème de la pauvreté se traduisant une nouvelle fois par des chiffres masqués.

Selon les statistiques officielles (4), 13 M de britanniques vivent en dessous du seuil de pauvreté (5) soit 70 £/semaine pour une personne seule ou 100 £ pour un couple avec un enfant.

Sur ce chiffre impressionnant, 5,8 M sont dans un très grand dénuement (44 %), 6 M sont sans emploi (dont 20 % chez les 16-24 ans alors que le chômage britannique a augmenté de 17 500 en septembre 2011 soit 114 000 en trois mois et 2,54 M chômeurs inscrits ! selon l’OIT et l’office National des Statistiques) et 3,7M sont des enfants (dont 2,1M issus de parents ayant un emploi).

A ces chiffres bruts, il faut considérer par ailleurs le pouvoir d’achat en terme d’augmentation des prix.70 £ ne valent évidemment pas la même chose quand les prix à la consommation sur un 1 an ont augmenté de 5,2 % (6) inflation causée par la dépréciation de la Livre, le creusement des déficits (publics et commerciaux) et le renchérissement des matières premières (essentiellement gaz et pétrole).

1er extrait du livre "La Grande Chute de l'Immobilier Occidental"

L’immobilier en France, un paysage morcelé et réglementé

La France se caractérise par une quasi-impossibilité de construire n’importe où et n’importe comment ! Parce que le parc immobilier se structure à travers une législation soucieuse tant des espaces naturels (forêts, montagnes, fleuves) que de ceux maitrisés par l’homme (villes, villages, champs cultivés, zones touristiques), la capacité de construire reste en définitive comptée.

Que nous soyons dans les zones urbanisées du bassin parisien ou dans les horizons sans fin de la Beauce ou du pays Cathare, nous ne sommes pas, en France, libre d’acheter ce qui nous plaît et de construire comme nous l’entendons!

Des critères tels que la nature du terrain et la configuration de la parcelle seront non seulement pris en compte dans l’architecture des bâtis mais aussi appréciés à l’aune du mode de vie local, de l’état des commerces, des infrastructures de transports et des services publics. Que cela soit un lotissement ou un terrain isolé, le promoteur ne peut s’abstraire du certificat d’urbanisme (constructibilité du terrain, normes à respecter), du PLU (Plan Local d’Urbanisme relatif aux règles de constructions incluant notamment un état des servitudes) et du cadastre (répertoriant in fine le terrain sur un plan administratif et juridique).

Toute la valeur de l’immobilier français, qu’il soit neuf ou ancien, individuel ou collectif dépend d’un prix plancher construit autour de ce cadre réglementaire strict. Ce dernier qu’il soit élaboré à l’échelon communal ou régional permettra a fortiori de fixer un prix protecteur tant pour le vendeur que pour l’acheteur. La valeur du bien englobera dès lors un certain nombre de paramètres permettant tant le respect des normes de constructions (écologie, esthétique) que le souci d’une marge commerciale.

La rareté (et ce qui est paradoxal dans une économie de marché !) nait de la contrainte et de l’absence de liberté. Dans cette perspective, la valeur reste fondamentalement déterminée dans la vente et la revente par le développement du PLU lui-même déterminé par un horizon écologique.

Si le marché reste fonction de la démographie, le Plan Local d’Urbanisme s’élabore quant à lui sur des contraintes techniques. A titre d’exemple, nous pouvons prendre la périphérie des grandes villes. La région parisienne ne peut se développer sans stratégie d’infrastructures ni de réseaux.

ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) et SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) sont deux éléments fondamentaux visant à délimiter le nombre de logements, de commerces, de bureaux sur un laps de temps défini selon l’ampleur du projet. La ZAC Paris Rive Gauche prévoit quelque 5000 logements (1 500 ont été réalisés), 405 000 m2 de commerces et services et 98 000m2 d’espaces verts ! Cet exemple se répète sur l’ensemble des grandes villes françaises. A partir du moment où le PLU/POS est défini, le prix est envisageable. Alors qu’une personne non attentive pourrait n’y voir qu’un ensemble de friches industrielles et de logements décatis, l’investisseur/constructeur se projettera dans un ensemble moderne et cohérent. Si la valeur peut alors paraître élevée au regard de l’existant, elle n’est en réalité que le reflet d’une disposition urbaine en devenir !

A partir du moment où nous avons un endettement de 82% du PIB à fin 2011 (85% à fin mars 2012) soit 2100Mds€ de PIB pour 1700Mds€ de dettes par an, le revenu moyen correspondant au standard de vie en France est de 3800Mds€ au prix du marché c'est-à-dire par emprunt aux banques privées à un moment donné soit globalement à  2,5% en moyenne (entre 40 et 50Mds€/an d'intérêts).

Il est clair que les intérêts obligent soit à maintenir un taux de croissance soit faute de croissance à diminuer les dépenses publiques (ou à diminuer le déficit commercial reposant de nouveau la question de la croissance).

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do?tab=table&plugin=1&language=fr&pcode=tsieb020

Le taux de croissance en France se situe à 1,2% sur les trois dernières années après une récession en 2009 de -2,7%  alors que la dette croît annuellement de 2,5% au minimum en fonction de l'évolution du PIB. La situation n'est donc pas dramatique si nous savons en tirer les conclusions.

Soit nous maintenons la dette dans un rapport de 80% voire 100% du PIB (cf par exemple l'Italie ou les USA), il s'agira en conséquence simplement de maintenir une croissance à 1,5% pour dégager un levier de financement de 400 à 500Mds€ à supposer les taux d'intérêt constants et une possibilité soit de faire en sorte que la BCE prête directement à l'Etat français soit via le MES soit via la BEI/Fonds structurels. Tout ceci est possible à condition de sortir du dogme "croissance sans dépense" d'une part et de mettre hors système les banques car insolvables.

La France peut développer de la croissance même avec un Euro fort (la question de sa répartition est différente) tout en empruntant sur les marchés à un taux relativement bas. Le problème aujourd'hui est tant privé (les banques ne veulent pas prêter aux Etats pour des raisons financières et politiques) que public (l'Eurozone suppose une solidarité autrement dit des transferts budgétaires directs ou indirects obérant l'optimisation de la dépense publique).

En réalité pour la France ll s'agit moins d'un problème monétaire (l'Euro fort), économique (la croissance) ou financier (la capacité d'emprunt) qu'organisationnel: comment développer sa propre croissance et maintenir son niveau de vie en aidant également celle des Etats tels que l'Espagne, la Grèce, l'Irlande, le Portugal,etc et assurer le financement d'une structure communautaire obligeant de facto à fragiliser la capacité d'emprunt des Etats?!

interview donnée à Enquête et Débat 

http://www.enquete-debat.fr/archives/philippe-schneider-il-ne-faut-pas-vendre-sur-la-decennie-a-venir-mais-conserver-ou-acheter-51518

Je reviens une nouvelle fois sur les propositions du PS qui ont le mérite d'exister. Outre la création d'Eurobonds, FH veut solliciter la Banque Européenne d'Investissement (BEI). Extrêmement décriée jusqu'alors dans sa politique de prêts, la BEI reste qu'un organisme de prêts dont le capital est de 232Mds€ détenu par les 27 membres de l'UE.

Si la BCE reste avant tout une banque exclusivement dévolue à la politique monétaire et dont le capital est de près de 11Mds€, la BEI semble destinée, elle, à développer des projets de développement industriel (infrastructure, R&D, etc). Nous pouvons en conséquence nous demander comment la BEI pourrait être activée dans une politique communautaire soutenue de grands travaux au regard de la complexité de son organisation (27 Etats-membres)! Comment dans un tel cadre se déroulera la sélection de projets pouvant profiter à la France? Tout ceci reste très théorique et abstrait! Par ailleurs, la BEI ne se finance que sur les marchés financiers qui continueront de rester suspicieux tant que les dettes souveraines ne seront pas diminuées. Je ne vois donc pas en l'état comment cet instrument peut nous aider à court terme.   

FH aborde également la possibilité d'intervention des fonds structurels européens à savoir le  Fonds Européen de Développement Régional (FEDER), le  Fonds Social Européen (FSE) et le Fonds de Cohésion (concernant uniquement les Etats membres de l'Union européenne ayant le plus de difficultés économiques cf Wikipédia).Tous ces fonds restent toutefois conditionnés dans leur octroi à des déficits publics limités: sauf à modifier les statuts, je ne vois pas comment ceux-ci peuvent intervenir rapidement et dans quelle proportion! Comment seront-ils par ailleurs abondés ou financés tant l'Eurozone est saturée de dettes publiques et privées.

Arnaud Montebourg  (http://www.franceculture.fr/emission-les-matins-matinale-politique-avec-arnaud-montebourg-2012-04-26) a fait référence à un fonds souverain sans préciser s'il s'agissait d'un fonds français ou d'un fonds européen. Outre qu'un tel fonds est créé sur un excédent budgétaire (cf Chine, Russie, Dubaï, Emirats, etc), l'alternative se pose de la dimension de ce dernier: s'il s'agit d'un fonds français, quel sera l'origine de son capital et sa relation avec le Trésor? S'il est européen, sa composition et son capital restent des questions sans réponse à brève échéance.

En fait seule l'application d'une taxe financière serait suceptible d'être mise en oeuvre, celle- ci restant conditionnée à l'effectivité de sa redistribution: une taxe, d'accord! mais pourquoi faire? S'il s'agit d'une taxe pour suppléer à l'absence de transfert budgétaire, pourquoi pas?!, ce serait une bonne voie! s'il s'agit de collecter des liquidités pour les réinvestir dans des instruments dont l'objectif reste faiblement défini, ce sera une pure perte!  

Nous voyons bien ici que l'enfer est toujours pavé de bonnes intentions. Les français ont besoin d'une action rapide de sauvegarde de leurs conditions de vie. L'échelle européenne et transnationale reste indiscutablement lourde et lente!

Pour clore ce billet, il reste deux propositions dont une énoncée par FH en début de campagne: d'une part la séparation banque d'investissement et banque de dépôt, d'autre part la relocalisation des entreprises.

L'instauration d'un Glass Steagal Act à la française ou européenne s'est un tant soit peu évanouie des débats. A supposer en effet la mise en place d'une stricte séparation, la question se posera une fois de plus de l'application d'une telle loi sans main-mise de l'Etat sur le secteur bancaire. FH ne nationalisera pas celui-ci: en conséquence, on peut douter de la perrennité d'une telle loi sans contrainte!

Quant à la relocalisation, Montebourg l'a évoquée sur FC en prenant l'exemple d'Obama aux USA.  Cela reste une nouvelle fois très abstrait: outre le fait qu'il faudra soit reconquérir ces entreprises par des primes ou des cadeaux fiscaux, il faudra aussi évaluer le retour sur investissement par le nombre d'emplois créés; par ailleurs ces derniers seront-ils d'une valeur attractive suffisante pour une population active diplomée ou seront-ils du low-cost? Plus dramatiquement, la relocalisation attirera malheureusement deux types d'entreprises: soit celles en échec de la globalisation induisant peu de nouvelles embauches soit plus sûrement des chasseurs de primes (cf ce qui s'est passé pour les 35h!). Bref nous sommes une nouvelle fois dans le voeux pieux!